一、1.房屋交易双方分别与中介公司协商咨询及中介服务费的结果以书面签订的《咨询及中介服务费确认书》为准。
2.不符合录音证据提交形式,没有指出录音中哪些内容证明双方存在口头协议,未能提交证据证明被录音当事人以什么身份进行协商,未能提供录音形成的时间、地点的录音证据,不足以推翻《咨询及中介服务费确认书》这一书面约定的内容。
人民法院判决理由:
法院认为,本案二审的争议焦点为:双方是否存在口头协议,上诉人应否向被上诉人支付全部咨询及中介服务费、违约金。上诉人在《咨询及中介服务费确认书》中承诺于签署确认书之日付清5万元咨询及中介服务费给被上诉人作为咨询及中介服务费。上诉人至今没有支付上述款项,显属违约,原审法院判决上诉人支付5万元咨询及中介服务费及逾期付款违约金并无不当。上诉人提供证人黄某的证言,但黄某的证言涉及的是在《咨询及中介服务费确认书》签订前的事实,只能说明在《咨询及中介服务费确认书》签订前双方的电话协商过程,但双方协商的结果还是以书面《咨询及中介服务费确认书》为准。《咨询及中介服务费确认书》在电话协商之后签订,其内容确认了上诉人的义务,并没有约定双方之前协商的上诉人在贷款不成功时无需支付5万元咨询及中介服务费这一内容。上诉人虽然提供录音光盘,但没有提供书面资料,不符合录音证据提交形式,也没有指出录音中哪些内容证明双方口头协议的存在。上诉人未能提交证据证明简某以什么身份进行协商,是否涉案居间服务的经办人,也未能提供录音形成的时间、地点。故上诉人提交的证人证言及录音资料均不足以推翻《咨询及中介服务费确认书》这一书面约定的内容。上诉人主张其无需支付5万元咨询及中介服务费,本院不予支持。
二、1.房屋买卖合同因标的物(房屋)过户至案外人名下已无履行的可能性,但并不影响中介公司与买卖双方之间的居间合同关系。
2.中介公司存在明知买方不具备购房资格的情况下,未能正确引导买卖双方签订合同等瑕疵服务行为的,法院根据合同的履行情况、居间双方的过错程度,酌定双方的过错比例来判定中介服务费。
人民法院判决理由:
法院认为:根据双方的上诉、答辩意见,本案二审争议的焦点为:某家公司主张吴某按照约定支付中介服务费50000元能否得到支持?经本案查明的事实,某家公司已经促成买卖双方签订了涉案《房产买卖合同》,虽然涉案买卖合同因涉案房屋过户至案外人名下已无履行的可能性,但并不影响某家公司与吴某之间的居间合同关系,因此,吴某认为涉案《房产买卖合同》未生效,支付中介服务费的条件未成就,缺乏依据,本院不予采纳。关于某家公司主张吴某全额支付50000元中介费的问题,从合同约定“经买卖双方友好协商同意买方3个月内出售名下的一套物业后再办理交易过户手续”看,一方面,对于吴某在签订买卖合同当时不具备购房资格,双方应当是明知的;另一方面,“买方3个月内出售名下的一套物业”的约定并不具有确定性。某家公司作为专业的中介机构,其提供的合同版本应当是切实可行的,但某家公司在明知吴宁不具备购房资格的情况下,未能正确引导买卖双方签订合同,其提供的合同版本亦存在瑕疵。故一审认为某家公司提供的服务行为存在瑕疵,未支持其获取全额报酬的主张,并无不当。一审根据本案合同的履行情况、居间双方的过错程度,酌定双方的过错比例,并判处吴某向某家公司支付20000元中介服务费,并无不妥,本院予以维持。
三、即使房屋买卖合同约定:基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致合同被解除的,违约方应代守约方向中介公司支付中介服务费。但同时又有约定:支付的佣金,以《买卖代理费支付承诺书》约定为准。故支付中介服务费的时间、金额以《买卖代理费支付承诺书》为准。
人民法院判决理由:
法院认为:关于周某、余某上诉提出中介服务费应由案外人买家支付的问题。《存量房买卖合同》第七条第3点约定:基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致合同被解除的,违约方应代守约方向某支付中介服务费;但《存量房买卖合同》第七条第4点亦约定支付的佣金,以《买卖代理费支付承诺书》约定为准;而《买卖代理费支付承诺书》明确了周某、余某单方向某某红公司支付买卖代理费的时间,属于其依照上述合同约定明确作出的承诺,理应履行。合同签订后,周某、余某至今未依约支付中介服务费,现又以存在合同约定为由,认为其不应支付中介服务费的主张,与上述合同约定及其承诺不符,理由亦不成立,本院不予支持。综上所述,周某、余某的上诉请求,理据不充分,应予驳回。
四、即使相关生效判决已认定房屋买卖合同因卖方违约未能履行,但从合同的相对性角度,中介公司主张支付居间服务费并无不当,至于违约方对守约方造成的损失由另案处理。
人民法院判决理由:
法院认为:原审根据双方提供证据,认定《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》意思表示真实,合法有效,并无不当。上诉人认为涉案合同未能实际履行,故此被上诉人应仅收费一万元中介费,但并无相关的合同及法律依据,本院不予采纳。此外,相关生效判决,已经认定相关买卖合同因卖方违约未能履行,被上诉人作为中介方并无过错,并实际履行了居间服务,从合同的相对性角度审查,被上诉人向上诉人主张居间服务费的支付并无不当,至于买卖合同违约方对上诉人造成的损失,以由另案处理。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。