一、房地产开发公司由于自身原因迟延办理建设项目初始登记而导致逾期办理买方产权证的,应当承担违约责任。
人民法院判决理由:
法院认为:根据双方当事人确认,房产开发公司应于2015年1月3日前为孙某办妥案涉房屋房地产权证并交付给孙某。现房产开发公司延至2015年11月12日才将案涉房屋房地产权证交付给孙某,已经构成违约,应当按照合同约定承担违约责任,支付预期办证违约金。房产开发公司上诉主张因政府政策变动要求开发商必须办理补缴地下负一层土地出让金手续后才能办理建设项目的初始登记,导致案涉楼盘初始登记滞后,其逾期办证违约责任应予免除。《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见(穗符办【2014】12号)》于2014年3月28日开始实施,房产开发公司2015年1月16日才向原市国土房管局申请办理调整该项目国有土地使用权出让金业务,该申请时间已经超过了合同约定的办证期限。此后,房产开发公司未按相关部门要求补交相关材料,导致其申请案被退案处理,直至2015年4月28日才重新申请办理调整项目国有土地使用权出让金业务,由此可见是房产开发公司自身迟延申请导致案涉房屋所在的建设项目初始登记滞后,房产开发公司要求全部免除其在本案应承担的逾期办证违约责任,理由不成立,本院不予采纳。
二、房地产开发公司不能仅以完成永久用水报装工程的竣工验收而主张已经满足永久供水的条件。
人民法院判决理由:
法院认为:根据涉案《广州市商品房买卖合同》“交房条件”条款关于“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”的约定,涉案房屋供水、供电、供气的交付标准应为永久用水、永久用电、永久供气。涉案楼盘虽于2014年4月30日取得永久用水报装工程竣工报告,但房产开发公司于2014年6月11日才签订《供用水合同》,该公司并未充分举证证明涉案楼盘在合同约定的交楼期限即2014年5月4日前已具备永久用水,故原审法院认定在合同约定的交付日期前涉案楼盘尚未具备永久用水,不能满足买受人基本居住要求,并无不当。房产开发公司上诉以“2014年4月30日完成永久用水报装工程的竣工验收”为由,主张“涉案房屋已经满足合同约定的交付条件”,依据不足,本院对其该项主张不予采纳,该公司基于其该项主张不同意承担延迟交楼违约金,本院不予支持。
三、房屋尚不具备交付条件的情况下,房地产开发公司发出的收楼通知书并不能约束买方。
人民法院判决理由:
法院认为:鉴于房产开发公司未能按照合同约定的期限,于2014年5月4日前将符合合同约定条件的房屋交付给刘某使用,已构成违约,原审判决该公司自2014年5月5日起向刘某支付延迟交楼违约金,并无不当。房产开发公司虽于2014年6月11日签订《供用水合同》,但直至2014年8月15日其发出的《交付使用催告通知书》才到达刘某,原审法院认定延迟交楼违约金计算至2014年8月15日止,亦合理有据。房产开发公司上诉虽提出“刘某于2014年4月30日收到2014年3月29日发送的交付通知”,但在涉案房屋尚不具备交付条件的情况下,该公司发出的收楼通知书并不能约束刘某,刘某有权拒绝收楼;房产开发公司上诉虽主张“即使存在延迟交楼的情况,迟延交楼违约金也应只计算到2014年6月11日止”,但并未举证证实其已通知刘某于2014年6月11日至2014年8月15日前收楼;房产开发公司上诉主张“原审法院认定的违约金计算期间错误”,理据不足,本院不予采纳。
四、房地产开发公司交付房屋,应同时符合买卖合同约定的条件和法律规定的条件。
人民法院判决理由:
法院认为:关于交付条件。交付使用的房屋,不仅应满足合同约定交付条件,还应符合法定交付条件,即商品房建设单位已在当地建设行政主管部门取得建设工程竣工验收备案表。直至二审,仍未能提供涉案房屋建设工程竣工验收备案表。此外,房产开发公司未能提交消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》。建设工程的消防设施关系到业主的人身安全,是房屋投入使用的必要条件,根据《中华人民共和国消防法》第十条 的规定,涉案楼盘应由消防部门验收或取得备案凭证方可使用。综上,涉案房屋尚未达到交楼条件。主张涉案房屋已达到交楼条件,缺乏依据,本院不予支持。
五、房地产开发公司迟延交付房屋的违约金,不因买方未举证损失而被调整。
人民法院判决理由:
法院认为:关于逾期交房违约金标准应否予以调整的问题。双方签订的《广州市商品房合同(预售)》的附件七补充协议第四条约定,应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止,每日按照总房款的0.03%的标准向姚某、张某支付违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示,对双方均具有约束力。违约金系因违反合同义务逾期交付涉案房屋所产生,以姚某、张某未对其损失进行举证为由,要求调整违约金,缺乏依据,本院不予采纳。